工业遗产江南水泥厂该怎么转型？

  南京是中国近代工业的发源地，近90年历史的江南水泥厂又是南京工业发展的见证者，大约5年前，这片占地2200亩的厂区彻底停产，成了各方关注的工业遗存。......

  南京是中国近代工业的发源地，近90年历史的江南水泥厂又是南京工业发展的见证者，大约5年前，这片占地2200亩的厂区彻底停产，成了各方关注的工业遗存。如何保护再利用？11月22日下午，南京商业地产商会城市更新联合会应邀组织规划、设计、运营、咨询、文商旅等领域专业机构和专家专项调研。

  江南水泥厂公司CEO林中昌向调研团队介绍了江南水泥厂的前世今生。江南水泥厂是我国水泥企业著名厂家之一，位于南京市风景秀丽的栖霞山下，创建于1935年，水泥厂选用了当时中国最先进的水泥生产工 艺和设备，是当时亚洲最大的水泥 厂之一。1937年12月，江南水泥厂创办难民营，先后收容保护了近3万名中国难民。直至中华人民共和国成立后， 江南水泥厂才重获新生。2012年， “江南水泥厂旧址”被公布为南京市文物保护单位。2018年，中国第一批工业遗产保护名录公布，江南水泥厂名列100家企业当中。

  由于近几年国家产业政策调整等原因，江南水泥厂已处于停产状态，现江南水泥厂主要是做家属区的管理和存量资产的盘整利用，希望能够通过城市更新方式来重新让工业遗存焕发活力。如何对整个江南水泥厂进行整体规划并有效落实路径？怎么样才能解决家属区历史遗留问题?如何保护和利用江南地区三个水泥厂所留下的工业遗存？（保护、利用和传承）这些都是目前所遇到的难点和痛点。

  本次调研会邀请江苏联合城市发展咨询有限公司、南京邦建实践建筑规划设计事务所、江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询公司、上海陆鼎文化科技发展公司、戴德梁行南京公司、东华资产管理公司、南京星宸文化创意公司、半山空间设计事务(南京)有限公司等机构参加，与会代表充分发表调研建议。

  江苏联合城市发展咨询有限公司城市设计二所所长、江北新区城市更新负责人孙海春认为，江南水泥厂的更新包括更新对象识别、更新策略、资金测算三部分内容。依据用地功能、权属、建筑质量、建筑高度等多因素对用地进行梳理，将用地按保留、整治、拆除进行分类。依据现状分析结论，从交通、生态、宜居等方面优化用地布局，完善交通系统、提升景观和宜居品质。并从土地整理、建设投资、土地出让、建设收益等方面做经济测算，验证项目可行性。

  针对11月21日自然资源部办公厅关于印发《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》的通知进行了契合江南水泥厂改造进行了解读。现在的城市更新规划，是从头到尾是一条主线，与传统的规划思维是相反的，现在需要把运营前置，算账，再考虑项目是不是能够实施，开展城市设计等专题研究，前置运营设计。老鼓励旧厂区更新、升级，引入新的业态，合理增加产业配套的建筑容量，包括配置一些土地的产业服务设施。加强文化遗产的应用，有些底线是不能突破，加强土地复合利用，在社区更新中能结合低效用地做综合应用等等，江南水泥厂可以从指引中争取相关利好条件。

  南京邦建实践建筑设计事务所有限公司总建筑师张珂以工业遗存的南京压缩机厂为例，认为保护工业遗存需要遵循两个原则，安全性原则和真实性原则。保证历史建筑的结构安全性，需要对保留历史建筑进行结构安全方面的鉴定，检测安全性不符合的建筑需做加固修缮或重建。尊重原先的材料和保持生产流程和生产活动的原有形式，保护历史建筑的建筑风格和特点，对原有材料的维修更换，应坚持使用原材料、原工艺、原型制的做法。

  江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询咨询有限公司董事长胡澄认为江南水泥厂需要盘活存量资源，重新“创业 ”，但资金平衡是目前城市更新中一大难题，从现状分析，江南水泥厂要策划先行，找到各个功能板块的定位。确定产权性质，为后期自主更新提供基础，以公房为试点打造一个示范区，带动后期自主更新的业主，居民要自己出资一部分资金。江南水泥厂是一个具有故事的工业遗产，还要深挖其背后的故事，形成体系，比如、老中青，青少年，怀旧的老年人等等人群要进行梳理，做一些专项的设计，要专业的策划团队来进行策划，后期再进行宣传。

  上海陆鼎文化科技发展有限公司副总裁王海燕针对工业遗产的保护和利用，以鼎丰酱园更新项目为例，分享了实施路径和过程，她认为城市更新的项目本身就已经是一个修缮和保护的过程，我们尽可能的是希望规划设计与后期的建筑形态和未来业态、未来生态，文化文态，能够四态合一。运营前置先导去解决、补足在规划、招商、设计上的一些问题。江南水泥厂从体量上看是一个产业导入型的更新项目，重点是要解决产业导入的一个问题。从商业配套分析，需要配套商业功能，更好满足周边社区居民和游客的需求，一定要有市场化的经营和运营入驻。历史遗存的项目，本身的制造和生产与未来的业态是不是能够结合，一定要反复去论证，若能够保留的尽可能的保留，因为这些资产它是不可再生的资产，资产价值和建筑价值是唯一性的，江南水泥厂在启动改造之前，在开发模式上要做一个非常详细的论证，让其后期可持续经营。

  南京星宸文化创意有限公司总经理徐克认为，从文商旅角度来看待江南水泥厂，则会限制它的格局，要关注未来产业的一个先导性，望眼未来，城市占有了科技，占有了产业，才会占有未来，对标杭州，打造江南科学城，留住人才，文商旅才会迎刃而解。

  南京商业地产商会智库专家苏晓晴从运营角度分析，文商旅—文是灵魂，旅是制造人流，商是兑现人流，同时值得考虑是项目吸引人流来的强度是什么？游客的到达成本和到达时间是多少？同时苏老师也分享了运营的路径，定方案、厘产权、保文物、定修缮、定路径通过这5个路径形成一个系统化的模块，构建成整个江南水泥厂的策划。

  南京化建产业（集团）有限公司资产部部长田欣表示，感谢大家对江南水泥厂的关心和指导，江南水泥厂作为一个老的国有企业，从企业办社会开始，一直到转型发展，过程是很艰难，所遗留下的有历史问题、有居民问题、路网的问题、规划的问题等问题很多，化建集团也希望可以加快路网的建设，增加交通、地铁等公共出行方式，也想引进一些重量级的IP带动整个片区高质量发展。

  与会前，调研团一行在江南水泥厂党委书记张新华的带领下，参观了江南水泥厂片区规划展览馆、档案史料馆。

  南京商业地产商会执行会长冯宪法主持调研会，他认为，江南水泥厂的片区更新需要更加全面的策略研究和统筹规划，建议构建专家咨询和多方参与机制，持续推进江南水泥厂的更新。